土拍市场分化愈发明显 部分房企拿地积极性有所恢复

今年以来，房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，部分房企拿地数量增多，但房企之间、城市之间、板块之间分化仍较为明显。

部分房企拿地数量增多

头部房企近期拿地数量较多。保利发展5月5日晚间披露，公司新增加房地产项目5个，分别为上海市宝山区丰皓路北侧地块、上海市闵行区秀涟路西侧地块、杭州市拱墅区蒋家浜路北侧地块、成都市新都区踏水路北侧地块以及石家庄市裕华区槐北路南侧地块，需支付价款分别为48.87亿元、6.68亿元、6.27亿元、3.56亿元和2.66亿元。

从拿地类型看，不少房企近期对住宅和商住地块均有斩获。滨江集团近日竞得杭政储出[2023]36号住宅地块以及杭政储出[2023]46号商住地块，建设用地面积分别为37442平方米和81976平方米，土地总价分别为143141万元和147557万元。

部分房企组成联合体拿地。日前，中铁和华润联合体通过摇号摘得北京大兴区西红门地块，成交价为37.26亿元，起拍价格为32.4亿元。北京建工地产有限责任公司和北京城乡房屋建设开发有限责任公司联合体以摇号形式摘得北京市丰台区青塔地块，成交价为27.485亿元，住宅销售指导价为8.5万元/平方米。

虽然个别房企拿地积极性有所恢复，但整体来看，房企前4月拿地规模有所收缩。2023年前4月，土地成交规模同比下降31%。从1-4月新增货值来看，超过百亿的企业仅17家，且各梯队断层明显，前十强与其他房企拉开明显差距。

城市之间分化较为明显

从两集中城市土地出让进度看，各地出让情况差别较大。以杭州为代表的热点地区已经完成了第三批次集中供地。

4月25日，杭州2023年第三批次集中供地开拍，此次共挂牌出让宅地12宗。地块总出让面积886.7亩，总建筑面积99.8万平方米，总起价为153.6亿元，出让方式采取“限房价、限地价+摇号”，上限溢价率12%。最终，12宗地块中8宗封顶摇号、1宗溢价、3宗底价成交，成交总价合计166.56亿元，成交楼面均价16682元/平方米，平均溢价率8.47%。从区域看，杭州第三批次地块分布在拱墅区、滨江区、西湖区、萧山区、余杭区、临平区和钱塘区。推地规模相比第二批次量价均有所增加。

相比之下，一些城市刚刚完成2023年首轮土拍。广州市规划和自然资源局日前发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第二批）的公告，第二批次计划供应17宗地块，总用地面积128.6公顷，总建筑面积236.66万平方米，将采用挂牌方式出让，拟于5月11日至8月10日期间发布出让公告。成都市规划和自然资源局日前发布7月底前拟出让住宅用地明细表，共64宗地块，总面积236公顷。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对中国证券报记者表示，全国层面，部分核心城市土拍明显回暖，但受三四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷，土拍市场分化愈发明显。分线城市来看，一线城市成交规划建面、土地出让金均同比正增长，二线及以下城市同比负增长，且三四线城市负增长幅度更大，房企投资继续向核心城市聚集，热点城市中的热点板块拿地中签率下降、拿地难度加大，而弱能级区域土拍热度持续低温运行。

张凯表示，房企对投资的安全性更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点。

业内人士表示，5月、6月将迎来一批供地小高峰，土拍市场热度能否延续，仍有赖于楼市回暖情况。

销售有所企稳

从房企披露的销售数据看，部分头部房企销售已经同比回正。

以保利发展为例，2023年4月，公司共实现签约面积256.86万平方米，同比增长17.72%；实现签约金额416.95亿元，同比增长36.62%。2023年1-4月，公司实现签约面积887.7万平方米，同比增长14.98%；实现签约金额1558.25亿元，同比增长28.55%。

不少房企虽然1-4月销售金额同比仍然下降，但是降幅已经有所收窄。中南建设披露的2023年4月经营情况公告显示，2023年1-4月，公司累计实现合同销售金额160.6亿元、销售面积134.3万平方米，同比分别下降24.2%和20.6%。2023年1-3月，公司累计实现合同销售金额120.4亿元、销售面积100万平方米，同比分别下降26.2%和22.8%。